Fundos Imobiliários – Fundos de Papéis ou Fundos de Imóveis?

Os fundos imobiliários têm ganhado muitos investidores nos últimos tempos, principalmente em tempos de juros menores. O cenário econômico que estamos vivendo no momento favorece muito essa modalidade de investimento. O que ainda não é muito claro para alguns investidores é o fato que existem diferentes tipos de fundos imobiliários. De um lado você tem os fundos de papeis e de outro os fundos que possuem imóveis físicos mais conhecidos como ‘tijolo’. A grande questão que fica na cabeça do investidor é: em qual investir?

Esse texto do blog tem o intuito de esclarecer as diferenças entre os fundos, suas vantagens e desvantagens.

Segue abaixo definições de cada fundo.

FII de Papel: Fundos onde o investimento é majoritário de produtos financeiros como LCI, CRI e CCI.

Por qual motivo um investidor vai investir em um fundo de papel? Talvez você busque alternativas melhores as ruins taxas do Tesouro Direto e Renda Fixa. Pode ser que seja preferencial um investimento em fundo imobiliário de papel pelo fato que você pode almejar uma rentabilidade superior a investimentos conservadores, e tem a chance de ganhar algo com a valorização da cota.

Vantagens:

• Fundo de papel não possui vacância igual em fundos de imóveis. Isso pode ser um ótimo argumento e um fator decisivo. É bem complicado entrar em um fundo de tijolo, por exemplo, que esteja com uma vacância de 30%, enquanto você pode estar posicionado em um fundo de papel que está utilizando seu capital todo.
• Para o investidor que tem uma grande carteira de fundos imobiliários, é um ótimo jeito de diversificar sua posição.

Desvantagem:

• Fundos imobiliários de papel são complexos, pois o fluxo de pagamento de amortizações, correções monetárias e juros contratados dependem de muitas variáveis.
• Não se pode considerar um FII de papel como uma aplicação de renda fixa. Há riscos.

FII de Tijolo: Fundos onde a maior parte do capital está em imóveis físicos

Por exemplo, o FII é dono de um imóvel ou parte de um empreendimento.

 Vantagens:

• Os alugueis são corrigidos anualmente normalmente por índices que seguem a inflação. Isso fará com que o rendimento não fique defasado.
• FII de tijolo tem mais opções para o próprio investidor escolher quais cotas irá comprar. São vários fundos diferentes, shopping, imóveis comerciais, empreendimentos residenciais e escritórios. Desse modo o investidor pode ter uma opinião sobre oportunidades, diferença de imóveis e mercado.

Desvantagem:

• Conforme já observado antes, a maior desvantagem dos fundos de tijolo é a vacância. É possível o investidor receber bem menos de aluguel se um locatório evadir.
• É possível que um fundo de tijolo só tenha um imóvel ou somente um locatório. Em questão de diversificação é uma estratégia bem pobre. Por isso é sempre importante estar atento com datas de contrato.

Exemplo:

Fundo de Papel: VRTA11

Ultimo rendimento: 0,84%

Últimos 12 meses de rendimento: 12,17%

Fundo de Tijolo: FIGS11

Ultimo rendimento: 1,09%

Últimos 12 meses de rendimento: 13,09%

Embora a resposta de qual fundo seja melhor sempre toca a parte do perfil de investidor, é importante pesquisar vários fatores e variáveis que cada fundo tem. A questão da vacância é muito importante, igualmente a questão dos locatórios. Antes de entrar em um FII de tijolo, é interessante estudar sobre as datas dos contratos dos locatórios e dos empreendimentos. Porém em conclusão desse texto, ter os dois tipos de fundo em sua carteira é muito importante para diversificar sua posição.